Payer le loyer est la première obligation du locataire. Cette obligation n’est pas suspendue par l’ordonnance 2020-316. De nombreux commentateurs ont expliqué que les locataires de locaux commerciaux pouvaient suspendre le paiement de leurs loyers. Alors que les conditions d’accès sont particulièrement strictes, l’ordonnance 2020-316 n’apporte qu’une aide limitée à celui qui ne peut plus payer le loyer.

Payer le loyer paraît obligatoire même pendant l’état d’urgence sanitaire

Le texte de l’ordonnance :

  • n’autorise pas expressément les locataires d’un local commercial à suspendre le paiement de leur(s) loyer(s) ;
  • ne fait qu’indiquer que les locataires n’encourront pas « de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce » ;
  • ne précise absolument pas si le paiement desdits loyers est simplement suspendu – et dans ce cas la date à laquelle il sera exigible par le bailleur -, annulé, etc.

D’ailleurs, en l’absence de précision sur le sort des loyers dont le paiement aurait été « mis en sommeil », la question se poserait nécessairement de savoir comment se réglerait la situation à l’issue de la « période de protection » ? En cas de report des loyers, le locataire se trouverait dans l’obligation de régler en fin de période un montant conséquent et probablement insupportable.

Payer le loyer et payer les factures

Pour ce qui est des factures d’électricité, de gaz ou d’eau, l’ordonnance précise expressément que les échéances de paiement sont reportées, avec un étalement dans le temps : « le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois ».

Pour ne pas payer le loyer : se mettre d’accord avec le propriétaire

Payer le loyerLes insuffisances du dispositif provisoire doivent conduire tous les preneurs à bail d’un local commercial à se rapprocher de leur bailleur, afin d’évoquer en toute bonne foi et amiablement la situation et le sort des loyers, pendant la période d’urgence sanitaire et postérieurement à cette période.

Lorsqu’un report aura été négocié avec le bailleur (et/ou en cas de défaut de paiement ne donnant pas lieu à sanction conformément à l’ordonnance) ; il faut aussi anticiper la situation au terme de ce report des échéances de paiement. Les difficultés resteront sans solution, si le locataire se trouve finalement confronté à la nécessité de régler un montant auquel il ne peut pas faire face.

Il faut également s’intéresser au sort des locataires qui ne vont pas bénéficier du dispositif, lesquels sont très nombreux. Pour ces derniers, d’autres pistes sont à envisager afin de tenter d’obtenir néanmoins un allégement financier eu égard au paiement des loyers et charges. Eux aussi devraient se rapprocher du bailleur et convenir avec lui d’une solution négociée.

Ou demander des délais de paiement

Pour ne payer le loyer, le locataire peut aussi solliciter des délais de paiement devant le Tribunal, notamment afin d’éviter le jeu d’une clause résolutoire. L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 « relative à la prorogation des délais énonce que : « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er . Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme. Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er »

Ce texte s’applique sans condition, même aux commerces qui ne remplissent pas les critères imposés par l’ordonnance 2020-316.

Invoquer la force majeure ?

De nombreux articles se sont fait l’écho de la possibilité pour les preneurs d’invoquer le cas échéant une situation de force majeure ou encore la théorie de l’imprévision, afin de justifier le non-paiement des loyers. Nous reviendrons sur ces mécanismes juridiques dans un autre post.

Cependant, la plus grande prudence s’impose. C’est ainsi que le recours à la force majeure est soumis au respect de conditions strictes.