La protection des locaux commerciaux fait partie des mesures qui peuvent permettre d’assurer la pérennité des entreprises. Face à la situation d’urgence sanitaire, de nombreuses entreprises et commerces se sont très rapidement inquiétés du paiement des loyers commerciaux. En particulier les commerçants contraints de « baisser le rideau ». Comment continuer à payer son loyer lorsque plus aucun chiffre d’affaires n’est réalisé ? En pareil cas, le preneur à bail d’un local commercial peut-il légitimement suspendre le paiement de son loyer ?

Le dispositif mis en place a donné lieu à la publication de l’ordonnance n°2020-316 en date du 25 mars 2020 ; cependant, le locataire doit se garder de ne pas payer le loyer (voir notre post). Le dispositif est limité et il devra s’assurer qu’il peut en bénéficier. L’ordonnance est complexe et de nombreuses questions demeurent.

Qui peut bénéficier de la protection des locaux commerciaux ?

La protection des locaux commerciausIl faut commencer par déterminer qui peut effectivement recourir au mécanisme de protection des locaux commerciaux.

La désignation contenue dans l’ordonnance n’est pas très lisible. D’après l’article 4 de l’ordonnance « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce».

L’ordonnance utilise la technique du renvoi d’un texte à l’autre, ce qui contraint à naviguer pour trouver la réponse. En effet, l’article 1 ne contient pas non plus une réponse directe. Il renvoie à un autre texte et il désigne les « (…) personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 (…) ». Ce fonds de solidarité, institué initialement pour une durée de trois mois, a « pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Ce sont également « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire », lesquelles « peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure ».

Enfin, le texte renvoie à un décret d’application la définition des critères d’éligibilité au dispositif : « Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».

Les critères à remplir pour avoir droit à la protection des locaux commerciaux

Les critères sont définis par les articles 1 et 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 « relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation ».

Les critères de l’article 1er

  • Être une personne physique ou morale de droit privé résidente fiscale française ;
  • Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020 ;
  • Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
  • Avoir un effectif inférieur ou égal à dix salariés (seuil calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale) ;
  • Montant du chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à un million d’euros (pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros) ;
  • Bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excédant pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos (pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois) ;
  • Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire, ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros ;

Le décret précise que « la notion de chiffre d’affaires s’entend comme le chiffre d’affaires hors taxes ou, lorsque l’entreprise relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux, comme les recettes nettes hors taxes ».

Les critères de l’article 2

Les entreprises concernées sont celles :

  • qui ont fait « l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020» :
  • ou qui « ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, par rapport à la même période de l’année précédente ;
  • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
  • ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020».

Les loyers concernés

Le dispositif ne s’applique pas aux loyers (et charges) dont l’échéance de paiement serait intervenue avant le 13 mars 2020 (étant rappelé que, dans la majorité des cas, les échéances de loyers sont prévues pour le début de chaque mois, ce qui exclut donc du dispositif le loyer et les charges dues au titre du mois de mars) : « Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».